Оценка объектов незавершенного строительства

Для чего нужна оценка объектов незавершенного строительства?

Оценка объектов незавершенного строительства (ОНС) — важный инструмент для принятия обоснованных финансовых и управленческих решений. Незавершенный объект — это особый вид активов, стоимость которого напрямую влияет на множество процессов. Профессиональную и необходимую экспертизу проводят для достижения конкретных целей, продиктованных жизненными обстоятельствами или требованиями законодательства.

Для совершения сделок и привлечения инвестиций

Это одна из самых частых причин. Чтобы продать, купить, внести объект в уставный капитал или использовать его в качестве залога, вам потребуется обоснованная стоимостная величина. Отчет об оценке дает потенциальным покупателям, инвесторам или кредиторам понимание реальной цены актива, снижая их риски и формируя основу для переговоров. Без независимой экспертизы такие сделки становятся крайне рискованными.

Для судебных разбирательств и разрешения споров

Экспертиза часто используется в судах по делам о разделе имущества, возмещении ущерба, оспаривании прав собственности или при банкротстве. Юридические процедуры требуют объективного доказательства стоимости спорного актива. В случае раздела наследства, в состав которого входит недострой, экспертиза помогает справедливо распределить доли между наследниками.

Для налогового и бухгалтерского учета

Налоговый орган и стандарты бухгалтерского учета требуют отражать активы по их справедливой стоимости. Это важно для расчета налога на имущество, корректного отражения стоимости в балансе предприятия, а также при передаче объекта в аренды или его дальнейшей реконструкции. Экспертиза помогает избежать претензий со стороны фискальных органов и искажения финансовой отчетности.

Для эффективного управления проектом и активами

Владельцу или инвестору нужно понимать текущую рыночной стоимость объекта для анализа эффективности вложенных средств. Экспертиза помогает определить, является ли продолжение строительства экономически целесообразным или выгоднее продать актив. Она также служит основой для расчета страховой суммы и в спорах со страховыми компаниями.

Таким образом, оценка объекта незавершенного строительства является ключевым этапом, который позволяет перевести неопределенность состояния недостроя в конкретные финансовые показатели. Эти показатели необходимы как для таких повседневных операций, как кредитование, так и для других, более сложных процедур — от судебных тяжб до стратегического планирования инвестиций.

Процесс и методы оценки незавершенного строительства

Большинству игроков рынка знакомы три метода: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (покупка аналога), а также затратный (цена замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает цену с разных ракурсов. В случае с незавершенным строительством объективней затратный метод.

Почему необходим затратный метод?

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении цены, поступающих от операционных сделок с собственностью, арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как сумму материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного способа от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из преимуществ затратного подхода при оценке цены незавершенного строительства.

Существует один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной цены требует того, чтобы предмет экспертизы мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому закону, до завершения строительства и получения официального утверждения от государства не может считаться объектом и подлежать законному обмену. На этом условии части незавершенного строительства не могут иметь рыночной цены. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или предполагать отсутствие юридических ограничений.

Частично недостроенные площади обладают небольшим количеством функций (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим). Маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных на рынке (способ сравнения продаж неприменим). Данные способы не могут быть полезными при оценке в стадии строительства. Для построек, на более завершенных стадиях, может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства. Однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод?

Хотя данный способ кажется простым в схематичном виде, на практике все сложнее. Для любого строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между ценой замещения или воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по количеству функций аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если характеристики объекта неразрывно связаны с назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные, для определенных видов производства.

Цена замещения используется часто и применима для определения рыночной цены всех объектов, функциональность здесь решающим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих улучшений.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, в этом случае прибегают к помощи экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня расходов проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников по строительным затратам. А западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик оперирует малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации зависит от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы строения пострадали от погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря части дохода из-за функционального изъяна здания или затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, цена здания может зависеть от возможности перепрофилирования здания на стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем цена ее замещения новой конструкцией. Определение цены замещения объекта как нового будет верхней границей. Определение размера потери цены в результате физических, функциональных и внешних факторов, даст снизить цену до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Аспект оценки / Ключевой вопрос	Комментарий
Задачи и этапы работ, которые выполняются	Оценка включает: обследование объекта и территории, аудит и экспертизу проектной, сметной и бухгалтерского учета выполненных работ. Также анализируется документация по праву на объект и участок, кадастровой информации. Инженерные исследования (состояние фундаментов, несущей способности конструкций, стен) и лабораторные испытания материалов пригодится для определения степени готовности и качества.
Анализ проектной и технической документации	Изучается проектная документация (архитектурные решения, проектирование инженерных сетей, перепланировка), сметы на выполнение работ, акты выполненных работ. Это позволяет определить объем и стоимость уже реализованного, и рассчитать затраты на завершение строительных работ, ремонта или реконструкции. Без этого этапа расчет стоимости замещения или воспроизводства невозможен.
Обследование объекта и конструкций	Специалисты проводят визуальный и инструментальный контроль состояния оборудования, конструкций, фасадов. Мониторинг степени физического износа (упомянутого в тексте) и выявление особенностей использования материалов — ключ к корректному учету амортизации. Для недостроенного нежилого объекта (например, склада или производственной площадки) это имеет решающее значение.
Особенности для различных типов объектов	Особенности оценки зависят от назначения сооружения. Например, для капитального строительства промышленных объектов важна экспертиза безопасности и проектирование процессов. Рекомендации по дальнейшему использованию или реконструкции также зависят от типа объекта.
Результаты и документы	По результатам выполнения работ составляется подробный отчет об оценке, который является независимым и обоснованным заключением. В него включаются рекомендации, расчеты, анализ использования объекта. Этот документ может служить основой для принятия инвестиционного решения, постановки на баланс, налогового расчета или представления в суд (судебная экспертиза).
Цели проведения оценки (для чего это нужно)	Услуга выполняется для широкого круга лиц и организаций: заказчиков-собственников, компаний при сделках M&A, банков для кредитования, арбитражных управляющих. Цели могут быть различными: инвестиционный анализ, градостроительная экспертиза, согласование с госорганами, оспаривание кадастровой стоимости, защита прав в суде.

Какие проблемы могут возникнуть при экспертизы объекта незавершенного строительства?

Оценка незавершенного строительства – это сложный процесс, который требует комплексного подхода и сталкивается с многочисленными проблемами юридического, технического и экономического характера.

Юридические и документационные сложности	Часто на объекте отсутствует должным образом оформленный пакет документов, что затрудняет установление законной принадлежности. Проблемы могут касаться проектной документации, кадастровой записи на земельный участок и сам объект, а также разрешительной градостроительной документации. Неузаконенная принадлежность порождает споры между участниками, включая инвесторов и залогодержателей, что нередко приводит к необходимости судебной экспертизы и консультации юристов для разрешения вопросов. Это юридическое положение часто является ключевым фактором, тормозящим завершение работ.
Техническое состояние и скрытые дефекты	Объекты без защиты подвержены ускоренному разрушению. Повреждения могут быть незаметны при поверхностном осмотре, но существенно влиять на стоимость. Для их выявления необходимо профессиональное обследование и техническая экспертиза состояния конструкций: фундаментов, несущей способности стен и перекрытий. Особенно критично попадание влаги в незащищенные конструкции, что ведет к потере прочности и увеличивает будущие затраты на ремонт или даже реконструкцию. Точная экспертиза износа требует привлечения специалистов по инженерным исследованиям и геодезическим изысканиям.
Экономические и рыночные риски	Падение спроса на определенные типы недвижимости (например, жилых домов в районе без инфраструктуры) может обесценить даже объект с большой степенью выполненных работ. Оценщику необходимо анализировать возможность изменения функционального назначения (профиля). В худшем случае рыночная стоимость может приблизиться к стоимости материалов (утилизационной), особенно если изменение проекта экономически нецелесообразно.
Необходимость дополнительных экспертиз и аудита проекта	Обнаруженные технические недочеты или ошибки в проекте требуют проведения углубленных строительных экспертиз для оценки качества выполненных работ и определения объемов и стоимости работ по их исправлению. Такой аудит безопасности и соответствия нормам неизбежно влечет дополнительные затраты, которые закладываются в итоговую оценку и уменьшают стоимость актива для потенциального покупателя или инвестора.
Финансовая история и обременения	Финансовые трудности застройщика часто приводят повторному залогу объекта. Недострой может быть предметом спора между кредиторами. Оценщику необходимо тщательно проверить юридическую чистоту сделок и все обременения, что требует времени и консультаций с юристами. В таких случаях реальная рыночная стоимость объекта может оказаться ниже общей суммы претензий, что создает дополнительные риски для нового инвестора и требует особо тщательного контроля за всей финансово-юридической документацией.

Несмотря на сложности с определением продажной стоимости недостроенного строения, он остается реальным товаром, имеющим реальную цену, и может участвовать в качестве финансового обеспечения при любых финансовых операциях.

Что вы получите после проведения оценки?

После проведения экспертизы объекта незавершенного строительства вы получите заключение специалистов, содержащее всесторонний анализ актива. Этот пакет документации является итогом глубокой экспертизы и камеральных исследований. Основным документом станет официальный отчет об оценке, соответствующий требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО). В нем будут отражены выводы по объекту, основанные на анализе его технического состояния, степени готовности и юридической чистоты представленных документов.

Основываясь на результатам проведенной работы, вы получите:

Обоснованную рыночную (или иной вид) стоимость объекта. Это не предположение, а расчет, подкрепленный анализом рынка, затратным методом и учетом всех видов износа (физического, функционального, внешнего).
Детальный анализ внутреннего состояния объекта: наша экспертиза включает оценку фактического объема выполненных работ, качества использованных материалов и их сохранности. Мы фиксируем дефекты, которые могут повлиять на стоимость завершения строительства.
Прозрачные рекомендации для достижения ваших целей. В зависимости от целей проведения экспертизы (сделка, суд, учет), мы даем практические указания, как эффективно использовать полученный отчет. Это может быть совет по оптимальной сумме сделки, стратегия представления отчета в судебных органах или рекомендации по отражению стоимости в бухгалтерском учете.
Информационную базу для управленческих решений. Отчет дает четкое понимание, насколько экономически целесообразно продолжение строительной деятельности, стоит ли вкладывать дополнительные средства или более выгодно реализовать актив в текущем состоянии.

Заказать оценку