19 лет безупречной работы в СПб
Адрес ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 309, БЦ "Lumiere House"

Оценка квартиры в Санкт-Петербурге


  1. Для чего нужна оценка квартиры
  2. Какие документы могут понадобиться
  3. Виды стоимости
  4. Подходы к оценке квартир
  5. Как заказать оценку квартиры

Для чего нужна оценка квартиры

Оценку квартиры часто проводят перед продажей для определения ее стартовой цены. Продажа недвижимости – это тонкая и деликатная процедура: недооцененная квартира не позволит получить за нее реальную стоимость, завышенная цена – отпугнет потенциальных покупателей.

Полный список того, для чего понадобится заказать оценку, будет примерно следующим: ↓

  • Совершения сделки купли–продажи.

  • Получение ипотечного кредита;

    Чаще всего оценку заказывают для получения ипотечного кредита. Однако, основным потребителем данной оценки является сам банк, которому необходимо предоставить Отчет об оценке, о чем указано в статье 8 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

  • Вступление в наследство

    Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ освобождены доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц только в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. При оформлении вашего наследства необходимо вам заплатить госпошлину или указанный нотариальный тариф за выдачу вам свидетельства о праве на вышеупомянутое наследство.

    Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ госпошлина для физических лиц составит 0,3% для наследников первой очереди и 0,6% - другим наследникам, составляющей от рыночной стоимости квартиры.

  • Для подачи данных государственным органам опеки;

  • Страхование имущества.

    Все зависит от пакета рисков, предложенного страхователю самой Страховой компанией, который может включать: конструктивные элементы, внутреннюю отделку, инженерное оборудование, и даже гражданскую ответственность. Главный момент – это та сумма страховой премии, которая определяется на основании собственно рыночной стоимости квартиры.

  • Сдача в аренду.

    Если арендодатель хочет быть уверен в том, что сдает квартиру по рыночной ставке. То тогда оценочная компания наглядно обосновывает ее.

  • Раздел имущества при разводе.

    В связи с тем, что невозможно разделить квартиру на две равные части, для этого определяется рыночная стоимость самой квартиры и вашего в ней движимого имущества.

  • Судопроизводства.

  • Принятие управленческих решений (возможность продажи квартиры по состоянию на дату оценки, либо выставление объекта позже, в связи с прогнозируемым увеличением цены);


Какие документы могут понадобиться

В зависимости от целей оценки квартиры пакет документов может немного различаться.

Минимальный пакет документов может быть таким:

  • Кадастровый паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план БТИ;
  • Свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи / дарения / передачи доли квартиры в собственность и др. (с отметкой о регистрации);
  • Копия паспорта заказчика оценки (для заключения Договора возмездного оказания оценочных услуг).

Если же оценка делается для банка желательно предоставить также следующие документы:

  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • Характеристика жилого помещения (форма 7);
  • Паспорт на квартиру;
  • Справка о регистрации (форма 9).

Единственное требование устанавливается к пакету документов - это предоставляемые вами ксерокопии должны быть обязательно выполнены в хорошем качестве, не должно возникать каких-либо проблем с их чтением у оценщиков.

Виды стоимости

Если Отчет использует понятие «рыночная стоимость» в соответствии с другими стандартами оценки (согласно Международными Стандартами Оценки), то данное обстоятельство требует дополнительного обоснования, включая анализ различий между стандартами с позиции того, как эти различия влияют на интерпретацию результатов оценки.

  • Рыночная цена — более вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Ликвидационная цена — стоимость объекта в случае, если должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект может быть продан).

Банк дает кредит в размере 70% — 80% от рыночной цены квартиры, названной Оценщиками. Следовательно, его интересует ликвидационная цена. Ведь если заемщик не может расплатиться с банком, и жилья, как предмет залога, продается по решению суда, то продажа явно вынужденная.

В отношении квартир определяется рыночная цена, например, при совершении сделки купли-продажи. При анализе жилой площади используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Метод основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой квартиры с аналогами. Аналогами являются квартиры, в лучшем случае, выставленные на продажу в том же доме. Размер и количество корректировок будут минимальны, и вероятность ошибки при определении стоимости также намного меньше.

Подходы к оценке квартир

Cуществуют 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход – это совокупность методов, которые основанные на определении затрат, необходимых для восстановления или воспроизведение точной копии, или замещения. Воспроизведение аналогичного по техническим или физическим характеристикам этого объекта, с учетом его износа и всех устареваний.

Применение затратного подхода подразумевает под собой определение цены самого права собственности (или же права аренды) земельного участка. Что весьма тяжело и не всегда с корректными допущениями.

По нашему общему мнению, использование такого затратного подхода к анализу квартиры, не всегда для вас может быть достаточно корректным. Определение же доли стоимости помещения в этой самой цене всего здания может для вас быть некорректным из-за множества различий конструктивных элементов. Например, полов на первом или других этажах, различного уровня отделки помещения и технического состояния.

Сравнительный подход – это совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с ее аналогами, в отношении которых и имеется информация о ценах сделок с ними. В таких рамках и исследуется вторичный рынок жилой недвижимости. Проводят анализ ликвидности квартиры, тенденции изменения стоимости недвижимости в будущем возможность ее продажи на вторичном рынке. В рамках расчета выявляются наиболее схожие с вашим объекты по следующим характеристикам:

  • Местоположение: тот же дом, микрорайон, район;
  • Тип дома;
  • Наличие балкона;
  • Площадь (общая площадь, жилая, площадь кухни);
  • Высота потолков;
  • Вид из окон (во двор, на оживленную магистраль, на Финский залив);
  • Состояние отделки помещений;
  • Этаж/ этажность дома;
  • Санузел (раздельный или совмещенный).

Эти факторы субъективны.

Описанный метод является лишь грубой иллюстрацией сравнительного подхода, который используют оценщики, за небольшим исключением. Все данные, которые используются в расчете, рыночно обоснованны и строятся лишь на основании статистической выборке за длительный, выбранный заранее, промежуток времени.

Доходный подход – это совокупность методов, основанных только на определении ожидаемых доходов от вашего владения собственностью. При оценке квартиры данный подход, как правило, не используется. Применительно же к объекту оценки вам можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а непосредственно как объект для извлечения прибыли от самой сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против же использования доходного подхода, как совершенно некорректного в данной ситуации, у оценщиков также всегда имелась причина.

Несмотря на то, что Санкт-Петербург имеет активный рынок аренды жилья, этот рынок все так же продолжает в основном оставаться "чёрным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев никогда и нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом определенной наличной суммы. Это обстоятельство и не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере той же арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать такую информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, практически невозможно.

Скачать пример отчета по оценке квартиры

Как заказать оценку квартиры

  • звонок в нашу компанию, либо подача заявки на проведение оценки через веб-форму, определение конкретных сроков и стоимости работ, а самое главное - формирование задания на оценку;
  • заключение Договора на сотрудничества (типовой договор). Осуществление обязательной фотофиксации квартиры (жилые комнаты, коридоры, вспомогательные помещения, санузлы, кухня, балкон или лоджия, другие фото) и жилого дома (фасад, подъезд к дому, дворовая территория), а также его окружение;

Выполнение пунктов означает, что заявка обработана и проведены все необходимые подготовительные работы. После этого, в соответствии с ФСО № 1(разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16), оценщик обязан провести следующие мероприятия для определения стоимости квартиры:

  • ознакомление с документами, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
  • объедение детального анализа рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и, опционально, области (карты, тенденции и ситуация в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Анализ проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объекта, местоположение, площадь и т.п. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы), если объект оценки расположен в указанном регионе. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рынка жилой недвижимости;
  • выбор и обоснование подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов (как правило, при анализе квартир используется только сравнительный подход; затратный и доходный подходы не распространены в отечественной практике);
  • определение стоимости оцениваемой квартиры в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;
  • согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости оцениваемой квартиры;
  • составление Отчета об оценке.

После выполнения последнего этапа, Вы можете получить готовый отчет в нашем офисе.


Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в удобное время!

Заказать оценку квартиры

CAPTCHA

Все поля обязательны для заполнения.

Нажимая на эту кнопку, я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями политики конфиденциальности