12 лет БЕЗУПРЕЧНОЙ РАБОТЫ

ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 378D, БЦ "Троицкий"
+7 (812) 347-75-47
+7 (812) 642-24-60

Общие сведения о подходах к оценке квартиры

Что такое трудоемкость и как же она определяется? Если первый раз вы сталкиваетесь с «оценкой», то мы введем в курс дела. В оценке существуют 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход – это совокупность методов, которые основанные на определении так называемых затрат, необходимых для восстановления или воспроизведение точной копии, либо же замещения, так сказать, воспроизведение аналогичного по техническим или же физическим характеристикам рассматриваемого объекта, с учетом его износа и всевозможных устареваний.

По нашему общему мнению, использование такого затратного подхода к оценке встроенных помещений, которыми являются и квартиры, не всегда для вас может быть достаточно корректным. Определение же доли стоимости помещения в этой самой стоимости всего здания может для вас быть некорректным из-за всевозможных различий конструктивных элементов (например, таки как полов на первом или других этажах), различного уровня отделки помощения и технического состояния и т.д.

Для проведения же грамотной оценки квартиры в Петербурге вам необходимо располагать информацией о состоянии другого или других помещений здания, их проведенной отделки, доли в общей стоимости. Усредненные же вычисления стоимости по доле строительного вами объема помещения в общем строительном объеме зданий, зачастую могут привести вас к искаженным результатам.

Кроме того, подобное применение затратного подхода подразумевает под собой определение стоимости самого права собственности (или же права аренды) земельного участка, что в свою очередь сопряжено с трудностями и не всегда с корректными допущениями.

Сравнительный подход – это совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с ее аналогами, в отношении которых и имеется информация о ценах сделок с ними. Как правило, в таких рамках указанного метода и исследуется вторичный рынок жилой недвижимости, а так же производится анализ ликвидности квартиры, тенденции изменения стоимости недвижимости в будущем возможность ее продажи на вторичном рынке. В рамках подобного расчета выявляются наиболее схожие с вашим объекты по следующим ценообразующим характеристикам:

 Местоположение: тот же дом, микрорайон, район;

 Тип дома;

 Наличие балкона;

 Площадь (общая площадь, жилая, площадь кухни);

 Высота потолков;

 Вид из окон (во двор, на оживленную магистраль, на Финский залив);

 Состояние отделки помещений;

 Этаж/ этажность дома;

 Санузел (раздельный или совмещенный).

Весомость вышеперечисленных факторов субъективна.

Описанный данный метод является лишь грубой иллюстрацией сравнительного подхода, который, как правило, используют оценщики в своей деятельности, за небольшим исключением: все данные, которые используются в расчете, рыночной обоснованны и строятся лишь на основании статистической выборке за длительный, выбранный заранее, промежуток времени.

Доходный подход – это совокупность методов, основанных только на определении ожидаемых доходов от вашего владения собственностью. При оценке квартиры данный подход, как правило, не используется. Применительно же к объекту оценки вам можно гипотетически предположить, что он, как правило, приобретается не как "квартира для проживания", а непосредственно как объект для извлечения прибыли от самой сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против же использования доходного подхода, как совершенно некорректного в данной ситуации, у оценщиков также всегда имелся весомый аргумент.

Несмотря на существующий в Санкт-Петербурге активный рынок аренды жилья, он все так же продолжает в основном оставаться "чёрным". Договора аренды, как правило, в подавляющем количестве случаев никогда и нигде не регистрируются, а оплата, в свое время, производится в виде не облагаемой налогом определнной наличной суммы. Это обстоятельство и не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере той же арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать такую информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, практически невозможно.

Определение трудоемкости работ

Таким образом, трудоемкость самих работ по оценке квартир определяется, как временем так и количеством усилий, затраченных самим оценщиком на проведение вашего сравнительного подхода для квартиры: выявление объектов-аналогов и их ценообразующих факторов. Если же объект вашей оценки типичный для данного рынка, например, это омжет быть типовой панельный дом или же типовая квартира, так же возможны варианты, что это стандартная отделка , тогда трудозатраты минимальны. Если вам необходимо оценить элитную квартиру, когда предложение таких квартир на рынке ограничено, в связи с этим оценщику потребуется как время так и анализ большого объема данных для подбора сопоставимых с вашими объектов-аналогов.