16 лет безупречной работы в СПб
Адрес ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 309, БЦ "Lumiere House"

Оценка недвижимости для ипотеки

При покупке или продаже надвижимости с помощью ипотеки обязательно требуется определение ее стоимости. Чтобы не заплатить деньги впустую, рекомендуется уточнить состав документа, порядок его заказа и получения, ориентировочную стоимость и сроки изготовления, требования к оценщикам.

Из чего состоит документ

Отчет оценщика составляется на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности». В нормативном акте установлены требования к оценочной компании, методы работы и т.д.

Типовой отчет о рыночной стоимости имеет следующие разделы:

  • Задание.

  • Применяемые стандарты.

  • Примененные допущения.

  • Информация о заказчике и исполнителе.

  • Список привлеченных специалистов, экспертов, подтверждение их квалификации.

  • Выводы о состоянии объекта, его рыночной стоимости.

  • Описание характеристик жилья (дома, здания). Указываются доли собственности в объекте, количество комнат в квартире, этаж. Первый будет дороже, поскольку может использоваться под коммерческую недвижимость. Описывается прилегающая инфраструктура, местоположение.

  • Описание процесса оценки.

  • Анализ состояния рынка недвижимости.

  • Определение, сколько стоит объект на основе сравнений их с аналогичными.

  • Окончательная и согласованная оценка, декларации исполнителя, список использованных при работе источников литературы и приложения.

Обычно оценщик проводит оценку несколькими методами: затратный, доходный и сравнительный. Для ипотеки применяется только сравнительный, поскольку банку нужна стоимость, по которой он может продать объект, чтобы погасить обязательства заемщика.

Задачи рыночной оценки квартиры

Обращение к оценщику необходимо в следующих случаях:

  • Покупка или продажа недвижимости;

  • Получение имущества по наследству;

  • Страхование квартиры или жилого дома;

  • Получение ипотечного кредита;

  • Решение спорных вопросов;

  • Бракоразводный процесс с разделением имущества.

В таких ситуациях потребуется не только рыночная стоимость объекта, но и ее документальное подтверждение. Выполняет такую работу только специализированная компания, у которой в штате есть специалисты, прошедшие подготовку в образовательных учреждениях. Оценщики обязаны проходить регулярное повышение квалификации. Законодательство, требования банков, судебная практика постоянно совершенствуется.

Банк принимает отчет только от аккредитованных компаний. По мнению сотрудников и руководства финансового учреждения не все организации корректно используют стандарты оценки и добросовестно выполняют свою работу. Встречаются случаи, когда оценщики специально завышали стоимость объекта, чтобы получить больший кредит. Если заемщик в такой ситуации не рассчитывался в срок, банк не мог продать квартиру по оценочной стоимости, и нес убытки.

Рыночная стоимость определяется на конкретный момент времени. В зависимости от экономической ситуации, потенциала города, предложения на рынке недвижимости, цена может меняться. Оценщик не дает прогноз о ее изменении. Для этого есть аналитики и другие специалисты. Поэтому банк при наличии хорошего отчета по оценке может принять отрицательное решение по заявке на кредит. Оно зависит от финансового положения заемщика и длительности работы на текущем месте.

Зачем отчет банку?

При выдаче ипотечного кредита, банк – залогодатель (владелец закладной). Ему важно точно знать рыночную стоимость объекта залога, для чего и производится оценка рыночной стоимости квартиры, дома или помещения.

Рыночная оценка требуется в следующих ситуациях:

  • Рефинансирование ипотечного кредита;

  • Оформлении в собственность новостройки, если квартира приобреталась на стадии строительства;

  • Покупка жилья на вторичном рынке.

Кредитным договором и Федеральным законом «Об ипотеке» установлены следующие условия:

  • Строительство дома должно быть завершено в течение 3 лет с момента получения ипотечного кредита.

  • Страховой полис и отчет об оценке на введенную в эксплуатацию квартиру предоставляется в банк в течение 3 месяцев с момента получения свидетельства о праве собственности.

Сбербанк и некоторые другие банки (например, ВТБ) не всегда требуют отчет об оценке. Это возможно, если финансисты полностью вкладываются в строительный проект застройщика. Тогда банк участвует в установлении цены на недвижимость и проводит все необходимые экспертизы на этапе расчета инвестиционного проекта.

Необходимые документы

Для получения рыночной оценки потребуется предоставление оценочной компании перечня документов. При покупке помещения на вторичном рынке стандартный пакет представляет собой технический паспорт с поэтажным планом и свидетельство о праве собственности на всех лиц, участвующих в сделке.

Если квартира приобретается на первичном рынке, то потребуется договор долевого участия, акт приема-передачи объекта недвижимости, техпаспорт с поэтажным планом.

Конкретный перечень документов уточнит менеджер компании-оценщика после изучения проекта кредитного договора, структуры сделки, информации об объекте недвижимости.

После изучения документов, формируется техническое задание, согласовывается с заказчиком. Обязателен выезд на осмотр объекта специалиста оценочной компании, чтобы сфотографировать виды внутри и снаружи объекта (они прикладываются к отчету). Это позволяет определить состояние объекта, скорректировать цену. Для оценки важно местоположение недвижимости, транспортная доступность и другие локальные факторы.

Где оценивать недвижимость

При выборе оценочной компании нужно обращать внимание на ее опыт работы, количество и качество отзывов. В большинстве банков имеются аккредитованные компании. В таком случае выбирать лучше ту, у которой дешевле услуги и короче сроки предоставления отчетов. В Сбербанке, например, через сервис Домклик можно заказать отчет об оценке онлайн.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком может быть ООО или ИП. Обязательные условия ведения оценочной деятельности:

  • Профильное образование у специалистов и регулярное повышение квалификации;

  • Вхождение компании или ИП с СРО, соблюдение соответствующих стандартов;

  • Страховка профессиональной ответственности (в случае обнаружения ошибок в отчете, оценщику придется возмещать полученные заказчиком отчета убытки).

Требованиями законодательства установлено, что банк должен принимать отчет любой оценочной компании. Однако, не все банки этому следуют. Можно попытаться отстоять свои права, но взамен можно получить отказ в кредите, причем финансовое учреждение не обязано объяснять клиенту причины такого отказа.

Порядок оформления заказа

Заказать отчет об оценке можно тремя способами:

  • На сайтах-агрегаторах в интернете. Лучше воспользоваться банковскими онлайн сервисами. Через них выбираются только к аккредитованные компании. Это экономит время.

  • Обратиться к риэлтору, который сопровождает сделку или сотруднику финансового учреждения;

  • В оценочной компании.

В первом варианте необходимо авторизоваться на сайте, в личном кабинете выбрать исполнителя услуги, оплатить ее. Данный способ самый простой, он занимает всего несколько минут, но у него есть недостатки. Заказчик не видит исполнителя, не может оценить его квалификацию. Если сайт не банка, можно нарваться на мошенников. Рекомендуется оформлять заказ на оценку только через банковский сервис. Лидером в настоящее время является Сбербанк с сервисом Домклик, но другие банки составляют уже достойную конкуренцию.

Финансовые учреждения просят оставить свой номер телефона и указать время, когда менеджеру будет удобно позвонить. Это делается для повышения качества обслуживания и, если все операторы заняты (обращение было, например, в час пик).

Чаще всего вопросами оценки занимается риэлтор. У него можно подробнее узнать все нюансы ипотечного кредитования, требования разных финансовых учреждений, помогает подбирать оптимальные по условиям оценочные компании. Достаточно его попросить об этой услуге, и менеджер выполнить все необходимые действия. Единственный минус такого способа – риэлтору, возможно, придется оплатить за сервис (но часто такая услуга входит в состав комиссии).

Самый долгий, но надежный способ – обратиться в офисы оценочных компаний самостоятельно. Рекомендуется узнать у ипотечного менеджера перечень аккредитованных юридических лиц и ИП, обзвонить их для уточнения условий оценки, сделать выбор и оформить заказ. Это позволит и оценить их сервис.

Факторы определения стоимости

Ключевые факторы, на основании которых специалист оценивает имущество:

  • Местоположение. Квартиры в Москве и Санкт-Петербурге, например, стоят существенно дороже, Екатеринбурга или Новосибирска. Влияет на стоимость район, где находится объект, уровень развития инфраструктуры, близость транспортных развязок, промышленных предприятий и состояние экологии.

  • Технические параметры. Возраст дома или здания, время, прошедшее с даты последнего капитального ремонта, количество этажей, наличие и состояние мусопровода, парковки, дворов и подъездов.

  • Качество жилья. Количество комнат, их площадь, состояние помещения, санузла, этаж размещения, материалы отделки, отопление и освещение. Если состояние ремонта плохое, оценщик может сделать в отчете соответствующую отметку, что снизит рыночную цену. Это может стать аргументом для получения скидки при покупке квартиры.

  • Состояние рынка недвижимости. Сравниваются сделки с аналогичными по размещению помещениями. Учитываются также материал, из которого построены дома, наличие аналогичной инфраструктуры. Для комфортного жилья из природных материалов применяется повышающий коэффициент.

  • Юридический статус. Квартира или дом, у которого все документы в порядке, дороже проблемных (несколько наследников, судебные разбирательства, неоформленные перепланировки квартиры и т.д.).

Рыночная оценка – основа для определения суммы ипотечного кредита. На нее не влияет мнение текущих собственников, желания заемщиков и т.д. Чтобы исключить влияние субъективных факторов и аккредитуются оценочные компании.

Не рекомендуется вступать в сговор с оценщиками с целью завысить рыночную стоимость. Факт будет выявлен, кредитная история испорчена. Кроме того, такие ситуации приравниваются к мошенничеству, человек может быть наказан.

Как получить отчет

Способы получения отчета такие же, как заказа. При получении через интернет-сервис, документ придет заказчику лично на электронную почту. Документ будет подписан ЭЦП, что подтверждает его подлинность. После этого можно передавать его в банк.

Если заказ был через приложение банка, то оценочная компания самостоятельно отправит его в финансовое учреждение.

При работе с менеджером банка или риэлтором, дополнительных действий также не потребуется. Оформленный отчет о рыночной оценке будет передан в банк ответственному специалисту для дальнейшей работы.

Самостоятельный заказ оценочной компании также можно забрать лично. После этого оригинал передать в банк или риэлтору. При необходимости можно попросить направить документ по почте, но это увеличит сроки.

Цена и сроки

Стоимость услуг оценочной компании зависит от города и средних доходов его жителей. Средняя по России – 3-6 тыс. рублей. Проще всего узнать цифры можно в интернете, набрав соответствующий запрос. Самый долгий путь – личный обзвон аккредитованных оценщиков.

Оценщик должен выехать на место в течение 1-2 дней, а подготовка отчета занимает 3-4 дня. В среднем, получается в течение 5 рабочих дней с учетом процедуры согласования цены, отчет должен быть готов. Электронный отчет дешевле (не тратится бумага) и готовится быстрее. Это максимально удобно.

Срок действия отчета – полгода. Если в течение этого периода времени кредит не получен, придется заказывать новую оценку.

Кто платит за оценку

Как правило, оплачивает отчет тот, кому он нужен. В большинстве случаев – это покупатель недвижимости, поскольку ему требуется оценка для получения ипотечного кредита. В некоторых банках внутренними документами предусмотрено, что отчет об оценке оплачивается непосредственно со счета покупателя (для оформления кредита потребуется соответствующая квитанция).

Возможно, что оценку оплатит продавец, но тогда покупатель положит нужную сумму на свой счет и перечислит оценочной компании.

Итак, при получении кредита и оформлении закладной в соответствии с нормативными документами необходимо провести оценку недвижимости. Для этого потребуется выбрать компанию (аккредитованные, как правило, указаны на сайте банка), предоставить документы и дождаться результатов. Процесс подготовки отчета занимает от 3 до 5 рабочих дней, после этого исполнитель передает заказчику документ в электронном или бумажном виде. Банк его изучает и принимает решение о сумме выдаваемого кредита. Выбирать оценщика лучше на основании репутации и отзывов. Не стоит вступать в сговор для завышения цены. Это может оказаться уголовно наказуемым.

Недвижимость

Объект оценки Стоимость, руб.
Квартира (комната)от 3 000
Встроенное помещение (офис, магазин и др.)от 8 000
Зданиеот 15 000
Незавершенное строительствоот 10 000
Сооружения и передаточные устройства (автодороги, воздушные и подземные кабельные линии, линии электропередач, ёмкости и резервуары, железнодорожные пути, мосты и тоннели, площадки, причалы, трубопроводы и т. д.)от 7 000
Загородная недвижимость (ИЖС, СНТ, ДНП и др.)от 8 000

Земельные участки

Объект оценки Стоимость, руб.
Городского назначения15 000
Сельхозугодия10 000
Лесные угодья10 000
Садовые участки6 000
Скачать пример отчета по оценке квартиры

Заказать оценку с выездом эксперта

CAPTCHA

Все поля обязательны для заполнения.

Нажимая на эту кнопку, я даю свое согласие на обработку персональных данных и соглашаюсь с условиями политики конфиденциальности