Методы оценки земли

13.04.2016

1. Нормативный метод оценки земли применяется при определении нормативной стоимости земельного участка. Нормативный метод используется при передаче, выкупе или установлении долевой стоимости сверх бесплатной нормы, а также при дарении или передачи по наследству, при оформлении обеспечения кредита под залог и изъятия для общественных или государственных потребностей. Оценка городских земель происходит с учетом плотности застройки, особенностей характера землепользования, наличия инженерно-транспортной инфраструктуры и престижности, свойственной району. По вышеозначенным критериям все земли разделяются на зоны, которые дифференцированы по базовым ставкам земельного налога (закон Российской Федерации «О плате за землю»). Нормативная цена земельного участка фиксируется в Земельном кадастре.
2. Метод сравнения продаж земельных участков является методом для определения стоимости свободных или предположительно пустующих участков земли. Для определения стоимости участка применяется стоимость аналогичного участка, умноженная на поправочный коэффициент. В случае отсутствия оформленных цен на участки, допускается применение цены спроса (предложения). Для получения цены путем сравнения, необходимо рассмотреть следующие критерии: права собственности на участки, условия продажи, рыночные условия, зонирование участка, расположение на местности, размеры, удаленность от города, характеристика почв и водоемов, коммунальные услуги и эффективность использования участка. Можно применять несколько критериев, усредняя и корректируя цену, получая в результате несколько вариантов цены участка, которые определяют диапазон стоимости. На стоимость городских земель оказывает влияние промышленный потенциал города, уровень развития социальной инфраструктуры, а также экологические и природные факторы.

   С помощью сравнительного метода легко определить действительную рыночную стоимость земельного участка. Однако метод дает точные данные только на информационном открытом рынке, в то время как земельный кодекс не стремится распространять информацию о проведенных продажах аналогичных участков.

3. Метод капитализации земельной ренты основывается на наличие информации о земельном налоге на земельные участки. Исходя из знаний арендной ставки и земельного налога на аналогичные участки, можно предположить будущие доходы от сдавания земельного участка в аренду. Величина арендной платы учитывается как доход от сдачи участка в аренду, или капитализация дохода. Стоимость участка определяется делением дохода, за весь срок сдачи участка в аренду, на арендную ставку. Метод капитализации земельной ренты учитывает только рыночную стоимость и не может служить для расчета сдачи в аренду коммунальных или государственных участков.