Методы оценки земли

01.02.2022

1. Нормативный метод оценки земли применяется при определении нормативной стоимости участка. Этот метод используется при передаче, выкупе или установлении долевой стоимости сверх бесплатной нормы, а также при дарении или передачи по наследству, при оформлении обеспечения кредита под залог и изъятия для общественных или государственных потребностей. Оценку городских территорий проводят с учетом плотности застройки, особенностей характера землепользования, наличия инженерно-транспортной инфраструктуры и престижности, свойственной району. По этим критериям все земли разделяют на зоны, которые дифференцированы по базовым ставкам земельного налога (закон Российской Федерации «О плате за землю»). Нормативная цена земельного участка фиксируется в Земельном кадастре.
2. Метод сравнения продаж земельных участков является способом для определения ценности свободных или предположительно пустующих площадей земли. Для определения цены применяется тариф аналогичной территории, умноженная на поправочный коэффициент. При отсутствии оформленных цен, допускается применение величины спроса (предложения). Для получения оценки путем сравнения, необходимо рассмотреть следующие критерии: права собственности на надел, условия продажи, рыночные условия, зонирование, расположение на местности, размеры, удаленность от города, характеристика почв и водоемов, коммунальные услуги и эффективность использования территории. Можно применять несколько критериев, усредняя и корректируя цену, получая в результате несколько вариантов, которые определяют диапазон стоимости. На оценку городских земель оказывает влияние промышленный потенциал города, уровень развития социальной инфраструктуры, а также экологические и природные факторы.

   Благодаря сравнительному методу легко определить действительную рыночную стоимость земельного участка. Однако он дает точные данные только на информационном открытом рынке, в то время как земельный кодекс не стремится распространять информацию о проведенных продажах аналогичных территорий..

3. Метод капитализации ренты основывается на наличие информации о налоге на землю. Исходя из знаний арендной ставки и налога на аналогичные участки, можно предположить будущую выгоду от сдавания земельного участка в аренду. Величина арендной платы учитывается как прибыль от сдачи надела в аренду, или капитализация дохода. Стоимость участка определяется делением прибыли, за весь срок сдачи участка в аренду, на арендную ставку. Метод капитализации ренты учитывает только рыночную стоимость и не может служить для расчета сдачи в аренду коммунальных или государственных территорий.