Оценка объектов незавершенного строительства

Почему другие методы не работают
Как работает затратный метод

Большинству игроков рынка знакомы три метода: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (покупка аналога), а также затратный (цена замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает цену с разных ракурсов. В случае с незавершенным строительством объективней затратный метод.

ПОЧЕМУ ДРУГИЕ МЕТОДЫ НЕ РАБОТАЮТ

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении цены, поступающих от операционных сделок с собственностью, арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как сумму материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного способа от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из преимуществ затратного подхода при оценке цены незавершенного строительства.

Существует один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной цены требует того, чтобы предмет оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке. По действующему российскому закону, до завершения строительства и получения официального утверждения от государства не может считаться объектом и подлежать законному обмену. На этом условии части незавершенного строительства не могут иметь рыночной цены. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или предполагать отсутствие юридических ограничений.

Частично недостроенные площади обладают небольшим количеством функций (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим). Маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных на рынке (способ сравнения продаж неприменим). Данные способы не могут быть полезными при оценке в стадии строительства. Для построек, на более завершенных стадиях, может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства. Однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

КАК РАБОТАЕТ ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД

Хотя данный способ кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между ценой замещения или воспроизводства. Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по количеству функций аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если характеристики объекта неразрывно связаны с назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные, для определенных видов производства.

Цена замещения используется часто и применима для определения рыночной цены всех объектов, функциональность здесь решающим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих улучшений. Следующая таблица представляет методы определения расходов на строительство по мере возрастания сложности их применения.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, в этом случае прибегают к помощи экспертов в области строительства и затрат. Определение уровня расходов проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников по строительным затратам. А западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик оперирует малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации зависит от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы строения пострадали от погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря части дохода из-за функционального изъяна здания или затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, цена здания может зависеть от возможности перепрофилирования здания на стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем цена ее замещения новой конструкцией. Определение цены замещения объекта как нового будет верхней границей. Определение размера потери цены в результате физических, функциональных и внешних факторов, даст снизить цену до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Объект оценки	Стоимость, руб.
Незавершенное строительство	от 10 000

Заказать оценку