Оценка кафе и ресторанов

Заведения общепита составляют огромный процент коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: они приносят высокую прибыль и являются одними из наиболее часто фигурирующих объектов в коммерческих сделках. В то же время, оценка заведений общепита является достаточно сложной процедурой, которая преимущественно зависит от особенностей работы заведений. Подходы к оценке также вариативны, что обусловлено различными целями, видом стоимости и объектами оценки.

К примеру, кафе можно оценивать как бизнес, и как коммерческую недвижимость; заказчику может потребоваться узнать объективную рыночную стоимость недвижимости для продажи или справедливую арендную ставку для долгосрочной сдачи ресторана в аренду.

Особенности оценки

Прежде всего, следует акцентировать внимание на том, что все рестораны уникальны, следовательно, даже при применении идентичных подходов оценки, корректировки могут существенно отличаться. Заведения общепита относятся к той же отрасли, что и отели с гостиницами - гостеприимству, а имущество заведений общепита, согласно нормативно-правовым актам МСО, относится к категории имущества, связанного с торговлей (СТИ).

Критерии оценки

Критерии оценки ресторанов и кафе отличаются от критериев, предъявляемых к офисам, складам и множеству других видов коммерческой недвижимости. Формально, для экспертной оценки ресторанов применяются следующие критерии оценки:

• местоположение, удаленность от центра;
• соотношение полной и полезной площади;
• наличие крупных транспортных артерий неподалеку;
• инфраструктура района;
• состояние здания и помещений;
• наличие всех необходимых коммуникаций и их состояние;
• бренд;
• историческая ценность бренда;
• интерьер и экстерьер;
• архитектура здания, в котором расположен ресторан;
• качество сервиса, блюд;
• количество блюд в меню;
• класс ресторана;
• наличие развлекательной программы для гостей;
• и другие.

Критерии оценки в денежном эквиваленте

Кроме того, для определения рыночной стоимости заведения общепита, необходимо учесть формальные критерии в денежном эквиваленте. Выполнить эту функцию можно на основе следующих критериев для оценки заведений общепита:

• прибыль;
• затраты;
• уровень заемных и собственных средств в обороте;
• степень риска инвестиций;
• необходимые вложения капитала;
• стоимость земли;
• стоимость бренда;
• уровень спроса и предложения на активы бизнеса.

Методы оценки

Во время оценки рыночной стоимости ресторанов и кафе не может быть применен лишь один метод оценки, однако, необходимо правильно анализировать уместность и применимость результатов того или иного подхода в конкретном случае. Общий результат, полученный на основании классических подходов, может потребовать незначительных или существенных корректировок с целью учета индикаторов стоимости, полученных в результате применения других методов. При оценке заведения общепита, как объекта коммерческой недвижимости, наиболее рационально применять затратный подход, в частности, если здание является отдельно стоящим. Проблемы с применением затратного метода могут появиться лишь в той ситуации, если у заведения наблюдается существенное устаревание основных средств (внешнего и функционального).