16 лет безупречной работы в СПб
Адрес ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 309, БЦ "Lumiere House"

Оценка кафе и ресторанов

Заведения общепита составляют огромный процент коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: они приносят высокую прибыль и являются одними из наиболее часто фигурирующих объектов в коммерческих сделках. В то же время, оценка заведений общепита является достаточно сложной процедурой, которая преимущественно зависит от особенностей работы заведений. Подходы к оценке также вариативны, что обусловлено различными целями, видом стоимости и объектами оценки. К примеру, кафе можно оценивать как бизнес, и как коммерческую недвижимость; заказчику может потребоваться узнать объективную рыночную стоимость недвижимости для продажи или справедливую арендную ставку для долгосрочной сдачи ресторана в аренду.

Прежде всего, следует акцентировать внимание на том, что все рестораны уникальны, следовательно, даже при применении идентичных подходов оценки, корректировки могут существенно отличаться. Заведения общепита относятся к той же отрасли, что и отели с гостиницами - гостеприимству, а имущество заведений общепита, согласно нормативно-правовым актам МСО, относится к категории имущества, связанного с торговлей (СТИ).

Критерии оценки ресторанов и кафе отличаются от критериев, предъявляемых к офисам, складам и множеству других видов коммерческой недвижимости. Формально, для экспертной оценки ресторанов применяются следующие критерии оценки:

  • местоположение, удаленность от центра;
  • соотношение полной и полезной площади;
  • наличие крупных транспортных артерий неподалеку;
  • инфраструктура района;
  • состояние здания и помещений;
  • наличие всех необходимых коммуникаций и их состояние;
  • бренд;
  • историческая ценность бренда;
  • интерьер и экстерьер;
  • архитектура здания, в котором расположен ресторан;
  • качество сервиса, блюд;
  • количество блюд в меню;
  • класс ресторана;
  • наличие развлекательной программы для гостей;
  • и другие.

Кроме того, для определения рыночной стоимости заведения общепита, необходимо учесть формальные критерии в денежном эквиваленте. Выполнить эту функцию можно на основе следующих критериев для оценки заведений общепита:

  • прибыль;
  • затраты;
  • уровень заемных и собственных средств в обороте;
  • степень риска инвестиций;
  • необходимые вложения капитала;
  • стоимость земли;
  • стоимость бренда;
  • уровень спроса и предложения на активы бизнеса.

Во время оценки рыночной стоимости ресторанов и кафе не может быть применен лишь один метод оценки, однако, необходимо правильно анализировать уместность и применимость результатов того или иного подхода в конкретном случае. Общий результат, полученный на основании классических подходов, может потребовать незначительных или существенных корректировок с целью учета индикаторов стоимости, полученных в результате применения других методов. При оценке заведения общепита, как объекта коммерческой недвижимости, наиболее рационально применять затратный подход, в частности, если здание является отдельно стоящим. Проблемы с применением затратного метода могут появиться лишь в той ситуации, если у заведения наблюдается существенное устаревание основных средств (внешнего и функционального).