Основные принципы оценки коммерческой недвижимости
24.12.2021

- Оценка коммерческой недвижимости занимает первое место среди оценочной деятельности (по сравнению с оценкой других видов активов). Рост предложений торгово-офисных площадей увеличивается, что вытекает из положительной реакцией рынка на предложения по коммерческой недвижимости.
- торговая;
- офисная;
- промышленная;
- вспомогательные здания и сооружения.
- Они, базирующиеся на субъективных представлениях:
- Польза. Коммерческая недвижимость имеет ценность лишь, когда она полезна покупателю или арендатору. Польза площади, зачастую, рассматривается в рамках назначения площади, однако существуют исключения: например, бывшее промышленное сооружение арендуют на короткий период для съемок телепередачи.
- Замещение. Покупатель не станет платить за объект коммерческой недвижимости больше, чем за эквивалентный объект с меньшей стоимостью. Иногда цена на длительную аренду может достигать стоимости постройки нового сооружения, в такой ситуации аренда будет нецелесообразной. Покупатели и арендаторы руководствуются принципом замещения: максимальная цена объекта определяется минимальной стоимостью, по которой можно приобрести такой же с точки зрения пользы объект.
- Ожидание. Этот принцип базируется на определении текущего размера дохода или иных выгод, которыев будущем предоставить владельцы недвижимости.
- Принципы, относящиеся к земле и размещенной на ней коммерческой недвижимости:
- Остаточная продуктивность. Подразумевает учет дохода, относящийся к земле, после того, как все расходы на труд и коммерческую деятельность были покрыты. Таким образом, остаточная продуктивность будет высокой лишь в том случае, когда земля позволит извлекать максимальный доход, удовлетворять нужды владельца (или арендатора), а затраты на поддержание и ведение работы будут минимальны.
- Вклад. Стоимость может изменяться в зависимости от наличия или отсутствия определенных факторов производства. Вклад - это сумма, которая определяет отклонения стоимости с точки зрения наличия/отсутствия дополнительных производственных факторов.
- Принцип баланса. Если земля, на которой расположена недвижимость находится в процессе строительства, или напротив, перегружена, рентабельность размещенной на ней недвижимости уменьшается.
- Принципы, непосредственно связанные с рынком:
- Принцип корреляции. Цена на помещения подвержена воздействию рынка и сама воздействует на цену других площадей в прилегающей территории. Это правило актуально для любой из форм землепользования.
- Принцип соответствия. Уровень соответствия удобств и сервиса, расположение объектов, архитектурного стиля, производственных мощностей и прочих, ожиданиям и потребностям рынка определяет стоимость коммерческой площадей.
- Принцип спроса и предложения. В совокупности спрос и предложение в значительной мере определяют стоимость недвижимости, однако, поскольку рынок несовершенен, уровень спроса и предложения не всегда отображают реальную цену, фигурирующую в сделках. На установлении окончательных цен продажи и аренды влияют разные факторы: например, умение торговаться, эмоции, количество участников сделки, и т. д.
- Принцип конкуренции. Аналитики не могут игнорировать оценку стоимости потока дохода конкурентов, однако крайне важно уметь объективно отделять прибыль от сверхприбыли.
- Принцип изменения. Коммерческие объекты также постепенно изнашиваются. Бизнес не стоит на месте, поэтому с каждым днем открывается все больше новых предприятий, а старые, в свою очередь, подвергаются модернизации или вовсе закрываются. Стоимость коммерческой недвижимости не может оставаться константной: она будет увеличиваться или уменьшаться со временем.
- Принцип наиболее эффективного использования объекта. Этот принцип включает в себя все другие принципы описанных раннее категорий: определение наиболее эффективного, разумного, финансово осуществимого использования земли и недвижимости обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость.
Коммерческую недвижимость делятся на 4 основные категории:
Существует несколько методов оценки строений, которые одинаково применимы ко всем категориям.
Другие статьи: