Основные принципы оценки коммерческой недвижимости

24.12.2021

1. Оценка коммерческой недвижимости занимает первое место среди оценочной деятельности (по сравнению с оценкой других видов активов). Рост предложений торгово-офисных площадей увеличивается, что вытекает из положительной реакцией рынка на предложения по коммерческой недвижимости.

Коммерческую недвижимость делятся на 4 основные категории:

1. торговая;
2. офисная;
3. промышленная;
4. вспомогательные здания и сооружения.
Существует несколько методов оценки строений, которые одинаково применимы ко всем категориям.
2. Они, базирующиеся на субъективных представлениях:
• Польза. Коммерческая недвижимость имеет ценность лишь, когда она полезна покупателю или арендатору. Польза площади, зачастую, рассматривается в рамках назначения площади, однако существуют исключения: например, бывшее промышленное сооружение арендуют на короткий период для съемок телепередачи.
• Замещение. Покупатель не станет платить за объект коммерческой недвижимости больше, чем за эквивалентный объект с меньшей стоимостью. Иногда цена на длительную аренду может достигать стоимости постройки нового сооружения, в такой ситуации аренда будет нецелесообразной. Покупатели и арендаторы руководствуются принципом замещения: максимальная цена объекта определяется минимальной стоимостью, по которой можно приобрести такой же с точки зрения пользы объект.
• Ожидание. Этот принцип базируется на определении текущего размера дохода или иных выгод, которыев будущем предоставить владельцы недвижимости.
3. Принципы, относящиеся к земле и размещенной на ней коммерческой недвижимости:
• Остаточная продуктивность. Подразумевает учет дохода, относящийся к земле, после того, как все расходы на труд и коммерческую деятельность были покрыты. Таким образом, остаточная продуктивность будет высокой лишь в том случае, когда земля позволит извлекать максимальный доход, удовлетворять нужды владельца (или арендатора), а затраты на поддержание и ведение работы будут минимальны.
• Вклад. Стоимость может изменяться в зависимости от наличия или отсутствия определенных факторов производства. Вклад - это сумма, которая определяет отклонения стоимости с точки зрения наличия/отсутствия дополнительных производственных факторов.
• Принцип баланса. Если земля, на которой расположена недвижимость находится в процессе строительства, или напротив, перегружена, рентабельность размещенной на ней недвижимости уменьшается.
4. Принципы, непосредственно связанные с рынком:
• Принцип корреляции. Цена на помещения подвержена воздействию рынка и сама воздействует на цену других площадей в прилегающей территории. Это правило актуально для любой из форм землепользования.
• Принцип соответствия. Уровень соответствия удобств и сервиса, расположение объектов, архитектурного стиля, производственных мощностей и прочих, ожиданиям и потребностям рынка определяет стоимость коммерческой площадей.
• Принцип спроса и предложения. В совокупности спрос и предложение в значительной мере определяют стоимость недвижимости, однако, поскольку рынок несовершенен, уровень спроса и предложения не всегда отображают реальную цену, фигурирующую в сделках. На установлении окончательных цен продажи и аренды влияют разные факторы: например, умение торговаться, эмоции, количество участников сделки, и т. д.
• Принцип конкуренции. Аналитики не могут игнорировать оценку стоимости потока дохода конкурентов, однако крайне важно уметь объективно отделять прибыль от сверхприбыли.
• Принцип изменения. Коммерческие объекты также постепенно изнашиваются. Бизнес не стоит на месте, поэтому с каждым днем открывается все больше новых предприятий, а старые, в свою очередь, подвергаются модернизации или вовсе закрываются. Стоимость коммерческой недвижимости не может оставаться константной: она будет увеличиваться или уменьшаться со временем.
5. Принцип наиболее эффективного использования объекта. Этот принцип включает в себя все другие принципы описанных раннее категорий: определение наиболее эффективного, разумного, финансово осуществимого использования земли и недвижимости обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость.