15 лет безупречной работы в СПб
Адрес ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 309, БЦ "Lumiere House"

Основные принципы оценки коммерческой недвижимости

Основные принципы оценки коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости занимает первое место среди наиболее востребованных услуг оценочной деятельности (по сравнению с оценкой других разновидностей активов). Рост предложений торгово-офисных площадей неустанно увеличивается, что обусловлено положительной реакцией рынка на такие предложения с точки зрения стоимости коммерческой недвижимости.

Коммерческую недвижимость классифицируют на 4 основные категории:

  1. Сегмент торговой недвижимости;
  2. Сегмент офисной недвижимости;
  3. Сегмент промышленной недвижимости;
  4. Вспомогательные здания и сооружения.
Существует несколько принципов оценки недвижимости, которые одинаково применяемы ко всем категориям.
  1. Принципы, базирующиеся на субъективных представлениях:

    • Польза. Коммерческая недвижимость имеет ценность лишь в том случае, если она полезна покупателю или арендатору. Польза недвижимости, зачастую, рассматривается в рамках назначения помещения, однако существуют исключения: например, бывшее промышленное сооружение арендуют на короткий период для съемок телепередачи.
    • Замещение. Покупатель не станет платить за объект коммерческой недвижимости больше, чем за эквивалентный объект с меньшей стоимостью. В некоторых случаях стоимость длительной аренды может достигать стоимости постройки нового сооружения в короткие сроки, в такой ситуации аренда будет нецелесообразной. Таким образом, покупатели и арендаторы руководствуются принципом замещения: максимальная цена объекта определяется минимальной стоимостью, по которой можно приобрести эквивалентный с точки зрения пользы объект.
    • Ожидание. Этот принцип базируется на определении текущего размера дохода или иных выгод, которые могут в будущем предоставить владельцы недвижимости.
  2. Принципы, относящиеся к земле и размещенной на ней коммерческой недвижимости:

    • Остаточная продуктивность. Подразумевает учет дохода, относящийся к земле, после того, как все расходы на труд и коммерческую деятельность были покрыты. Таким образом, остаточная продуктивность будет высокой лишь в том случае, когда земля позволит извлекать максимальный доход, удовлетворять потребности владельца (или арендатора), а затраты на содержание и ведение деятельности будут минимальны.
    • Вклад. Стоимость коммерческой недвижимости может изменяться в зависимости от наличия или отсутствия определенных факторов производства. Вклад - это сумма, которая определяет отклонения стоимости с точки зрения наличия/отсутствия дополнительных производственных факторов.
    • Принцип баланса. Если земля, на которой расположена недвижимость находится в процессе строительства, или напротив, перегружена, рентабельность размещенной на ней недвижимости уменьшается.
  3. Принципы, непосредственно связанные с рынком:

    • Принцип корреляции. Цена недвижимости подвержена воздействию рынка и сама воздействует на цену другой недвижимости в прилегающей территории. Это правило актуально для любой из форм землепользования.
    • Принцип соответствия. Уровень соответствия удобств и сервиса, территориального расположения объектов, архитектурного стиля, производственных мощностей и прочих факторов, ожиданиям и потребностям рынка определяет стоимость коммерческой недвижимости.
    • Принцип спроса и предложения. В совокупности спрос и предложение в значительной мере определяют стоимость недвижимости, однако, поскольку рынок несовершенен, уровень спроса и предложения не всегда отображают реальную цену, фигурирующую в сделках с недвижимостью. Множество различных факторов также воздействуют на установлении окончательных цен продажи и аренды: например, умение торговаться, эмоции, количество участников сделки, и т.д.
    • Принцип конкуренции. Аналитики не могут игнорировать оценку стоимости потока дохода конкурентов, однако крайне важно уметь объективно отделять прибыль от сверхприбыли.
    • Принцип изменения. Коммерческие объекты (как и любые другие) также постепенно изнашиваются. Бизнес не стоит на месте, поэтому с каждым днем открывается все больше новых предприятий, а старые, в свою очередь, подвергаются модернизации или вовсе закрываются. Следовательно, стоимость коммерческой недвижимости не может оставаться константной: она будет увеличиваться или уменьшаться со временем.
  4. Принцип наиболее эффективного использования объекта. Этот принцип включает в себя все другие принципы описанных раннее категорий: определение наиболее эффективного, разумного, финансово осуществимого использования земли и недвижимости обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость.

Другие статьи:

Возврат к списку