16 лет безупречной работы в СПб
Адрес ул. Кронверкская, д. 5,
оф. 309, БЦ "Lumiere House"

Основные принципы оценки коммерческой недвижимости

Основные принципы оценки коммерческой недвижимости
  1. Оценка коммерческой недвижимости занимает первое место среди оценочной деятельности (по сравнению с оценкой других видов активов). Рост предложений торгово-офисных площадей увеличивается, что вытекает из положительной реакцией рынка на предложения по коммерческой недвижимости.
  2. Коммерческую недвижимость делятся на 4 основные категории:

    1. торговая;
    2. офисная;
    3. промышленная;
    4. вспомогательные здания и сооружения.
    Существует несколько методов оценки строений, которые одинаково применимы ко всем категориям.
  3. Они, базирующиеся на субъективных представлениях:
    • Польза. Коммерческая недвижимость имеет ценность лишь, когда она полезна покупателю или арендатору. Польза площади, зачастую, рассматривается в рамках назначения площади, однако существуют исключения: например, бывшее промышленное сооружение арендуют на короткий период для съемок телепередачи.
    • Замещение. Покупатель не станет платить за объект коммерческой недвижимости больше, чем за эквивалентный объект с меньшей стоимостью. Иногда цена на длительную аренду может достигать стоимости постройки нового сооружения, в такой ситуации аренда будет нецелесообразной. Покупатели и арендаторы руководствуются принципом замещения: максимальная цена объекта определяется минимальной стоимостью, по которой можно приобрести такой же с точки зрения пользы объект.
    • Ожидание. Этот принцип базируется на определении текущего размера дохода или иных выгод, которыев будущем предоставить владельцы недвижимости.
  4. Принципы, относящиеся к земле и размещенной на ней коммерческой недвижимости:
    • Остаточная продуктивность. Подразумевает учет дохода, относящийся к земле, после того, как все расходы на труд и коммерческую деятельность были покрыты. Таким образом, остаточная продуктивность будет высокой лишь в том случае, когда земля позволит извлекать максимальный доход, удовлетворять нужды владельца (или арендатора), а затраты на поддержание и ведение работы будут минимальны.
    • Вклад. Стоимость может изменяться в зависимости от наличия или отсутствия определенных факторов производства. Вклад - это сумма, которая определяет отклонения стоимости с точки зрения наличия/отсутствия дополнительных производственных факторов.
    • Принцип баланса. Если земля, на которой расположена недвижимость находится в процессе строительства, или напротив, перегружена, рентабельность размещенной на ней недвижимости уменьшается.
  5. Принципы, непосредственно связанные с рынком:
    • Принцип корреляции. Цена на помещения подвержена воздействию рынка и сама воздействует на цену других площадей в прилегающей территории. Это правило актуально для любой из форм землепользования.
    • Принцип соответствия. Уровень соответствия удобств и сервиса, расположение объектов, архитектурного стиля, производственных мощностей и прочих, ожиданиям и потребностям рынка определяет стоимость коммерческой площадей.
    • Принцип спроса и предложения. В совокупности спрос и предложение в значительной мере определяют стоимость недвижимости, однако, поскольку рынок несовершенен, уровень спроса и предложения не всегда отображают реальную цену, фигурирующую в сделках. На установлении окончательных цен продажи и аренды влияют разные факторы: например, умение торговаться, эмоции, количество участников сделки, и т. д.
    • Принцип конкуренции. Аналитики не могут игнорировать оценку стоимости потока дохода конкурентов, однако крайне важно уметь объективно отделять прибыль от сверхприбыли.
    • Принцип изменения. Коммерческие объекты также постепенно изнашиваются. Бизнес не стоит на месте, поэтому с каждым днем открывается все больше новых предприятий, а старые, в свою очередь, подвергаются модернизации или вовсе закрываются. Стоимость коммерческой недвижимости не может оставаться константной: она будет увеличиваться или уменьшаться со временем.
  6. Принцип наиболее эффективного использования объекта. Этот принцип включает в себя все другие принципы описанных раннее категорий: определение наиболее эффективного, разумного, финансово осуществимого использования земли и недвижимости обеспечивает объекту наивысшую текущую стоимость.

Другие статьи:

Возврат к списку