Оценка квартиры в Санкт-Петербурге

Оценку квартиры часто проводят перед продажей для определения ее стартовой цены. Продажа недвижимости – это тонкая и деликатная процедура: недооцененная квартира не позволит получить за нее реальную стоимость, завышенная цена – отпугнет потенциальных покупателей.

Чаще всего экспертизу заказывают для получения ипотечного кредита. Однако, основным потребителем данной оценки является сам банк, которому необходимо предоставить Отчет об оценке, о чем указано в статье 8 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ освобождены доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц только в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. При оформлении вашего наследства необходимо вам заплатить госпошлину или указанный нотариальный тариф за выдачу вам свидетельства о праве на вышеупомянутое наследство.

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ госпошлина для физических лиц составит 0,3% для наследников первой очереди и 0,6% - другим наследникам, составляющей от рыночной стоимости квартиры.

Все зависит от пакета рисков, предложенного страхователю самой страховой компанией, который может включать: конструктивные элементы, внутреннюю отделку, инженерное оборудование, и даже гражданскую ответственность. Главный момент – это та сумма страховой премии, которая определяется на основании собственно рыночной стоимости квартиры.

Если арендодатель хочет быть уверен в том, что сдает квартиру по рыночной ставке. То тогда оценочная компания наглядно обосновывает ее.

В связи с тем, что невозможно разделить квартиру на две равные части, для этого определяется рыночная стоимость самой квартиры и вашего в ней движимого имущества.

Для подачи данных государственным органам опеки.

Судопроизводство.

Принятие управленческих решений (возможность продажи квартиры по состоянию на дату экспертизы, либо выставление объекта позже, в связи с прогнозируемым увеличением цены)

Базовый пакет документов

Минимальный пакет документов может быть таким:

• Кадастровый паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план БТИ.
• Свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи / дарения / передачи доли квартиры в собственность и др. (с отметкой о регистрации).
• Копия паспорта заказчика экспертизы (для заключения Договора возмездного оказания оценочных услуг).

Дополнительные документы

Если же экспертиза делается для банка желательно предоставить также следующие документы:

• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Характеристика жилого помещения (форма 7).
• Паспорт на квартиру.
• Справка о регистрации (форма 9).

Наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В отношении квартир при совершении сделки купли-продажи определяется рыночная цена. При анализе жилой площади используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Метод основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой квартиры с аналогами. Аналогами являются квартиры, в лучшем случае, выставленные на продажу в том же доме. Размер и количество корректировок будут минимальны, и вероятность ошибки при определении стоимости также намного меньше.

Цена объекта в случае, если должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект может быть продан).

Банк дает кредит в размере 70% — 80% от рыночной цены квартиры, названной Оценщиками. Следовательно, его интересует ликвидационная цена. Ведь если заемщик не может расплатиться с банком, и жилья, как предмет залога, продается по решению суда, то продажа явно вынужденная.

Затратный подход

Применение затратного подхода подразумевает под собой определение цены самого права собственности (или же права аренды) земельного участка. Что весьма тяжело и не всегда с корректными допущениями.

По нашему общему мнению, использование такого затратного подхода к анализу квартиры, не всегда для вас может быть достаточно корректным. Определение же доли стоимости помещения в этой самой цене всего здания может для вас быть некорректным из-за множества различий конструктивных элементов. Например, полов на первом или других этажах, различного уровня отделки помещения и технического состояния.

Сравнительный подход

Сравнительный подход – это совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с ее аналогами, в отношении которых и имеется информация о ценах сделок с ними. В таких рамках и исследуется вторичный рынок жилой недвижимости. Проводят анализ ликвидности квартиры, тенденции изменения стоимости недвижимости в будущем возможность ее продажи на вторичном рынке. В рамках расчета выявляются наиболее схожие с вашим объекты по следующим характеристикам:

• Местоположение: тот же дом, микрорайон, район.
• Тип дома.
• Наличие балкона.
• Площадь (общая площадь, жилая, площадь кухни).
• Высота потолков.
• Вид из окон (во двор, на оживленную магистраль, на Финский залив).
• Состояние отделки помещений.
• Этаж/ этажность дома.
• Санузел (раздельный или совмещенный).

Эти факторы субъективны.

Описанный метод является лишь грубой иллюстрацией сравнительного подхода, который используют оценщики, за небольшим исключением. Все данные, которые используются в расчете, рыночно обоснованны и строятся лишь на основании статистической выборке за длительный, выбранный заранее, промежуток времени.

Доходный подход

Доходный подход – это совокупность методов, основанных только на определении ожидаемых доходов от вашего владения собственностью. При оценке квартиры данный подход, как правило, не используется. Применительно же к объекту экспертизы вам можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а непосредственно как объект для извлечения прибыли от самой сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против же использования доходного подхода, как совершенно некорректного в данной ситуации, у оценщиков также всегда имелась причина.