Общие сведения о подходах к оценке квартиры

Что такое трудоемкость и как же она определяется? Если первый раз вы сталкиваетесь с «оценкой», то мы введем в курс дела. В оценке существуют 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход – это совокупность методов, которые основанные на определении затрат, необходимых для восстановления или воспроизведение точной копии, или замещения. Воспроизведение аналогичного по техническим или физическим характеристикам этого объекта, с учетом его износа и всех устареваний.

По нашему общему мнению, использование такого затратного подхода к анализу квартиры, не всегда для вас может быть достаточно корректным. Определение же доли стоимости помещения в этой самой цене всего здания может для вас быть некорректным из-за множества различий конструктивных элементов. Например, полов на первом или других этажах, различного уровня отделки помещения и технического состояния.

Для проведения же грамотной оценки квартиры в Петербурге необходимо располагать информацией о состоянии других помещений здания, их проведенной отделки, доли в общей стоимости. Усредненные же вычисления цены по доле строительного вами объема помещения в общем строительном объеме зданий, могут привести вас к искаженным результатам.

Применение затратного подхода подразумевает под собой определение цены самого права собственности (или же права аренды) земельного участка. Что весьма тяжело и не всегда с корректными допущениями.

Сравнительный подход – это совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с ее аналогами, в отношении которых и имеется информация о ценах сделок с ними. В таких рамках и исследуется вторичный рынок жилой недвижимости. Проводят анализ ликвидности квартиры, тенденции изменения стоимости недвижимости в будущем возможность ее продажи на вторичном рынке. В рамках расчета выявляются наиболее схожие с вашим объекты по следующим характеристикам:

Местоположение: тот же дом, микрорайон, район;
Тип дома;
Наличие балкона;
Площадь (общая площадь, жилая, площадь кухни);
Высота потолков;
Вид из окон (во двор, на оживленную магистраль, на Финский залив);
Состояние отделки помещений;
Этаж/ этажность дома;
Санузел (раздельный или совмещенный).

Эти факторы субъективны.

Описанный метод является лишь грубой иллюстрацией сравнительного подхода, который используют оценщики, за небольшим исключением. Все данные, которые используются в расчете, рыночно обоснованны и строятся лишь на основании статистической выборке за длительный, выбранный заранее, промежуток времени.

Доходный подход – это совокупность методов, основанных только на определении ожидаемых доходов от вашего владения собственностью. При оценке квартиры данный подход, как правило, не используется. Применительно же к объекту оценки вам можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а непосредственно как объект для извлечения прибыли от самой сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против же использования доходного подхода, как совершенно некорректного в данной ситуации, у оценщиков также всегда имелась причина.

Несмотря на существующий в Санкт-Петербурге активный рынок аренды жилья, он все так же продолжает в основном оставаться "чёрным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев никогда и нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом определенной наличной суммы. Это обстоятельство и не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере той же арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать такую информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, практически невозможно.

Определение трудоемкости работ

Таким образом, трудоемкость самих работ по оценке квартир определяется, как временем так и количеством усилий, затраченных самим оценщиком на проведение вашего сравнительного метода. Выявление объектов-аналогов и их факторов влияющих на цену. Если же объект вашей оценки типичный для данного рынка. Например, типовой панельный дом или типовая квартира, так же возможны варианты, что это стандартная отделка , тогда расходы минимальны. Если необходимо оценить элитную квартиру, когда предложение таких квартир на рынке ограничено. Оценщику потребуется как время так и анализ большого объема данных для подбора сопоставимых с вашими объектов-аналогов.