Общие сведения об оценке квартиры

Оценка жилой недвижимости является наиболее распространенной услугой для физических лиц во всех регионах Российской Федерации, в том числе в Санкт-Петербурге. Освещая данный вид услуги, подраздел можно разбить следующим образом:

• оценка квартиры, комнаты;

• оценка доли в квартире, комнате.

Если разобрать правовой вопрос оценки, то в первом случае речь идет о праве собственности на квартиру, либо комнату; во втором случае о праве общей долевой собственности.

Соответственно, в первом случае результатом оценки является определение рыночной стоимости права собственности на всю квартиру, во втором - лишь ее доли. Необходимо помнить, что стоимость доли не всегда пропорциональна стоимости всей квартиры. Более подробно можно прочитать в соответствующей ветке на нашем форуме.

Цели и задачи проведения оценки квартиры

В нашей оценочной компании оценку квартиры заказывают в следующих случаях:

1. Получение ипотечного кредита (для ипотеки);

2. Вступление в наследство (для наследства)

3. Совершения сделки купли – продажи (для продажи);

4. Принятие управленческих решений (возможность продажи квартиры по состоянию на дату оценки, либо выставление объекта позже, в связи с прогнозируемым увеличением цены);

5. Страхование (в частности, страхование имущества);

6. Сдача в аренду;

7. Раздел имущества;

8. Судопроизводства.

Виды стоимости при проведении оценки квартиры

Вид стоимости, указанный в Отчете, должен соответствовать содержанию, предусмотренному действующим законодательством Российской Федерации (Закон «Об оценочной деятельности в РФ», федеральные стандарты оценки).

Если в Отчете используется понятие «рыночная стоимость» в соответствии с другими стандартами оценки (к примеру, в соответствии с Международными Стандартами Оценки), то данное обстоятельство требует дополнительного обоснования, включая анализ различий между стандартами с позиции того, как эти различия влияют на интерпретацию результатов оценки.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это стоимость, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект оценки может быть продан).

Банк, в большинстве случаев, дает кредит в размере 70% — 80% от рыночной стоимости квартиры, названной Оценщиками. Таким образом, его интересует вышеописанная ликвидационная стоимость. Ведь если заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда, то продажа явно носит вынужденный характер.

В отношении квартир в большинстве случаев определяется именно рыночная стоимость, например, при совершении сделки купли-продажи. При проведении оценки квартир всегда используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Данный метод базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой квартиры с аналогами. Аналогами являются квартиры, в лучшем случае, выставленные на продажу в том же доме. В таком случае, размер и количество корректировок будут минимальны, и вероятность ошибки при определении стоимости также намного меньше.