Основные ценообразующие факторы оценки квартиры в Санкт-Петербурге

В это статье хотелось бы рассмотреть услугу по оценке стоимости квартир, а также основные ценообразующие факторы этой услуги.

Самое первое, на что необходимо обращать внимание – квалификация компании и наличие у них опыта по анализу аналогичных объектов. Под квалификацией следует понимать стаж работы оценщиков на рынке, сумма страхового покрытия ответственности оценщика, наличие сертификатов, подтверждающих профессиональную подготовку, в том числе международных, специализация на оценке определенного вида активов.

Второй фактор – имя компании: узнаваемость бренда, положение в рейтингах (Юнипрайвэкс, Эксперт РА, рейтинги, проводимые отраслевыми журналами), сумма страхового покрытия ответственности компании, признание банками и наличие рекомендательных писем от крупных Клиентов.

Цена услуг обусловлена узнаваемостью бренда компании, в том числе именами оценщиков. Чем он более популярен, тем больше затрачено ресурсов на его развитие, тем выше цены по анализу. После небольшого вводного вступления поговорим непосредственно об оценке недвижимости. При обращении Клиента в оценочную компанию довольно часто требуется консультация не только по цене и срокам работ, но и по цене недвижимости. Если последний представляет собой не застроенный земельный участок, оценщик может обозначить диапазон, некие границы стоимости. При этом дельта составляет не более 20 процентов, а основным подходом в данной ситуации является сравнительный. Знание текущей ситуации на рынке недвижимости демонстрирует профессионализм оценщика.

Необходимо представлять, что основным ценообразующим фактором для недвижимости это расположение. Этот диапазон указывается для среднестатистического объекта. Немного ниже рассмотрим, как получить более достоверную величину.

Если объект недвижимости это имущественный комплекс, в состав которого входит земельный участок, постройки и оборудование, с разным техническим состоянием, дельта диапазона увеличивается на неопределенную величину. В этом случае, достаточно трудно найти аналогичный объект на рынке, т.к. нет двух одинаковых недвижимостей на дату оценки на открытом рынке, расположенных по соседству, один из которых продается.

Точность результатов может быть намного выше, если оценщик проводит прикидочный расчет. В таком случае речь уже идет об экспресс анализу. Промежуточным звеном, между заказом услуг и уже готовым Отчетом об оценке является заключение. Например, довольно часто применяется в оценке для целей наследования, когда нотариус не заинтересован в накоплении огромного количества не нужной ему бумаги.

Экспертное заключение составляется в свободной форме и содержит основные технико-экономические показатели объекта, его текущее состояние, возможно приведение расчета (без подробного описания). Преимуществом экспертного заключения о стоимости объекта недвижимости является наглядное представление о стоимости объекта оценки для собственника, скорость и экономия денег (по сравнению с ценой отчета). Главным минусом, конечно, является тот факт, что заключение не является документом, оформленным в соответствии с действующим Законодательством (таким документов является только отчет), соответственно, его использование сильно ограничено.

Подводя итог вышесказанному, на стоимость анализа недвижимости влияет:

Тип объекта оценки: непосредственно земельный участок без улучшений, либо имущественный комплекс;
Вид конечного документа: Отчет об оценке или Экспертное заключение;
Имя компании (бренд);
Статус оценщиков.