Оценка квартиры в Санкт-Петербурге

Для чего нужна оценка квартиры
Какие документы могут понадобиться
Виды стоимости
Подходы к оценке квартир
Как заказать оценку квартиры

Для чего нужна оценка квартиры

Оценку квартиры часто проводят перед продажей для определения ее стартовой цены. Продажа недвижимости – это тонкая и деликатная процедура: недооцененная квартира не позволит получить за нее реальную стоимость, завышенная цена – отпугнет потенциальных покупателей.

Полный список того, для чего понадобится заказать оценку, будет примерно следующим: ↓

Совершения сделки купли–продажи.
Получение ипотечного кредита;

Чаще всего оценку заказывают для получения ипотечного кредита. Однако, основным потребителем данной оценки является сам банк, которому необходимо предоставить Отчет об оценке, о чем указано в статье 8 ФЗ-135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Вступление в наследство

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ от обложения НДФЛ освобождены доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц только в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов. При оформлении вашего наследства необходимо вам заплатить госпошлину или указанный нотариальный тариф за выдачу вам свидетельства о праве на вышеупомянутое наследство.

Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ госпошлина для физических лиц составит 0,3% для наследников первой очереди и 0,6% - другим наследникам, составляющей от рыночной стоимости квартиры.
Для подачи данных государственным органам опеки;
Страхование имущества.

Все зависит от пакета рисков, предложенного страхователю самой Страховой компанией, который может включать: конструктивные элементы, внутреннюю отделку, инженерное оборудование, и даже гражданскую ответственность. Главный момент – это та сумма страховой премии, которая определяется на основании собственно рыночной стоимости квартиры.
Сдача в аренду.

Если арендодатель хочет быть уверен в том, что сдает квартиру по рыночной ставке. То тогда оценочная компания наглядно обосновывает ее.
Раздел имущества при разводе.

В связи с тем, что невозможно разделить квартиру на две равные части, для этого определяется рыночная стоимость самой квартиры и вашего в ней движимого имущества.
Судопроизводства.
Принятие управленческих решений (возможность продажи квартиры по состоянию на дату оценки, либо выставление объекта позже, в связи с прогнозируемым увеличением цены);

РазвернутьСвернуть

Какие документы могут понадобиться

В зависимости от целей оценки квартиры пакет документов может немного различаться.

Минимальный пакет документов может быть таким:

Кадастровый паспорт квартиры или экспликация и поэтажный план БТИ;
Свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи / дарения / передачи доли квартиры в собственность и др. (с отметкой о регистрации);
Копия паспорта заказчика оценки (для заключения Договора возмездного оказания оценочных услуг).

Если же оценка делается для банка желательно предоставить также следующие документы:

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Характеристика жилого помещения (форма 7);
Паспорт на квартиру;
Справка о регистрации (форма 9).

Единственное требование устанавливается к пакету документов - это предоставляемые вами ксерокопии должны быть обязательно выполнены в хорошем качестве, не должно возникать каких-либо проблем с их чтением у оценщиков.

Виды стоимости

Если Отчет использует понятие «рыночная стоимость» в соответствии с другими стандартами оценки (согласно Международными Стандартами Оценки), то данное обстоятельство требует дополнительного обоснования, включая анализ различий между стандартами с позиции того, как эти различия влияют на интерпретацию результатов оценки.

Рыночная цена — более вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Ликвидационная цена — стоимость объекта в случае, если должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Это цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно-приемлемого для рыночной экспозиции (экспозиция – время, в течение которого объект может быть продан).

Банк дает кредит в размере 70% — 80% от рыночной цены квартиры, названной Оценщиками. Следовательно, его интересует ликвидационная цена. Ведь если заемщик не может расплатиться с банком, и жилья, как предмет залога, продается по решению суда, то продажа явно вынужденная.

В отношении квартир определяется рыночная цена, например, при совершении сделки купли-продажи. При анализе жилой площади используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Метод основан на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой квартиры с аналогами. Аналогами являются квартиры, в лучшем случае, выставленные на продажу в том же доме. Размер и количество корректировок будут минимальны, и вероятность ошибки при определении стоимости также намного меньше.

Подходы к оценке квартир

Cуществуют 3 основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход – это совокупность методов, которые основанные на определении затрат, необходимых для восстановления или воспроизведение точной копии, или замещения. Воспроизведение аналогичного по техническим или физическим характеристикам этого объекта, с учетом его износа и всех устареваний.

Применение затратного подхода подразумевает под собой определение цены самого права собственности (или же права аренды) земельного участка. Что весьма тяжело и не всегда с корректными допущениями.

По нашему общему мнению, использование такого затратного подхода к анализу квартиры, не всегда для вас может быть достаточно корректным. Определение же доли стоимости помещения в этой самой цене всего здания может для вас быть некорректным из-за множества различий конструктивных элементов. Например, полов на первом или других этажах, различного уровня отделки помещения и технического состояния.

Сравнительный подход – это совокупность методов, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с ее аналогами, в отношении которых и имеется информация о ценах сделок с ними. В таких рамках и исследуется вторичный рынок жилой недвижимости. Проводят анализ ликвидности квартиры, тенденции изменения стоимости недвижимости в будущем возможность ее продажи на вторичном рынке. В рамках расчета выявляются наиболее схожие с вашим объекты по следующим характеристикам:

Местоположение: тот же дом, микрорайон, район;
Тип дома;
Наличие балкона;
Площадь (общая площадь, жилая, площадь кухни);
Высота потолков;
Вид из окон (во двор, на оживленную магистраль, на Финский залив);
Состояние отделки помещений;
Этаж/ этажность дома;
Санузел (раздельный или совмещенный).

Эти факторы субъективны.

Описанный метод является лишь грубой иллюстрацией сравнительного подхода, который используют оценщики, за небольшим исключением. Все данные, которые используются в расчете, рыночно обоснованны и строятся лишь на основании статистической выборке за длительный, выбранный заранее, промежуток времени.

Доходный подход – это совокупность методов, основанных только на определении ожидаемых доходов от вашего владения собственностью. При оценке квартиры данный подход, как правило, не используется. Применительно же к объекту оценки вам можно гипотетически предположить, что он приобретается не как "квартира для проживания", а непосредственно как объект для извлечения прибыли от самой сдачи его в аренду и возможной последующей продажи. Против же использования доходного подхода, как совершенно некорректного в данной ситуации, у оценщиков также всегда имелась причина.

Несмотря на то, что Санкт-Петербург имеет активный рынок аренды жилья, этот рынок все так же продолжает в основном оставаться "чёрным". Договора аренды в подавляющем количестве случаев никогда и нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом определенной наличной суммы. Это обстоятельство и не позволяет нам собрать достаточное количество достоверной информации о размере той же арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать такую информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, практически невозможно.

Скачать пример отчета по оценке квартиры

Как заказать оценку квартиры

звонок в нашу компанию, либо подача заявки на проведение оценки через веб-форму, определение конкретных сроков и стоимости работ, а самое главное - формирование задания на оценку;
заключение Договора на сотрудничества (типовой договор). Осуществление обязательной фотофиксации квартиры (жилые комнаты, коридоры, вспомогательные помещения, санузлы, кухня, балкон или лоджия, другие фото) и жилого дома (фасад, подъезд к дому, дворовая территория), а также его окружение;

Выполнение пунктов означает, что заявка обработана и проведены все необходимые подготовительные работы. После этого, в соответствии с ФСО № 1(разд. IV «Требования к проведению оценки», п. 16), оценщик обязан провести следующие мероприятия для определения стоимости квартиры:

ознакомление с документами, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
объедение детального анализа рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и, опционально, области (карты, тенденции и ситуация в сегменте рынка недвижимости, которые сложились на дату определения стоимости. Анализ проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для данного конкретного типа недвижимости: класс объекта, местоположение, площадь и т.п. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы), если объект оценки расположен в указанном регионе. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рынка жилой недвижимости;
выбор и обоснование подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов (как правило, при анализе квартир используется только сравнительный подход; затратный и доходный подходы не распространены в отечественной практике);
определение стоимости оцениваемой квартиры в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости оцениваемой квартиры;
составление Отчета об оценке.

После выполнения последнего этапа, Вы можете получить готовый отчет в нашем офисе.

Оставьте заявку и мы свяжемся с вами в удобное время!

Заказать оценку квартиры

Для чего нужна оценка квартиры
Какие документы могут понадобиться
Виды стоимости
Подходы к оценке квартир
Как заказать оценку квартиры

Оценка квартиры онлайн Экспертиза при банкротстве компании Акции и облигации Оценка для нотариуса Оценка загородной недвижимости для Сбербанка Расчеты для оценки аренды Ущерб авто от ДТП Цель оценки бизнеса Оценка для органов опеки Судебная оценка имущества Когда может потребоваться оценка спецтехники Определение и виды гражданского оружия Правовые и финансовые риски Основные проблемы оценочной деятельности в России Как подобрать оценочную фирму? Оценка железнодорожного транспорта Оценка дачи Процесс оценки и оформления сделки Проблемы оценки незавершенного строительства Экспертная оценка стоимости гаража Ущерб от залива водой Экспресс оценка

ПодробнееСвернуть