Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость   - это несколько типов недвижимого имущества:

• торговая (магазины, торговые центры);
• офисная (бизнес-центры, офисы);
• нежилые помещения для сферы услуг.

Классификация: передаваемые права:

•     Право собственности/ аренды/ или другое право на улучшение, право на земельный участок. Объектом оценки будет “здание, расположенное на земельном участке;
•     Право собственности/ аренды/ или другое право на помещение. Рассматривают помещение, а земельный участок не вносит стоимость в единый объект

Классификация: назначение:

•     Офисная;
•     Торговая;
•     Складская;
•     Производственная;
•     Гостиничная (гостиницы, базы отдыха).

В рамках сравнительного подхода используют метод сравнения продаж, основывающийся на замещении. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно купить аналогичный объект. Включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Затем цены на корректируются с учетом параметров, по которым они отличаются от оцениваемого.

Доходный подход основан на  том, что цена зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения. Он заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от предмета оценки (с учетом фактора времени).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Согласно ему, инвестор не заплатит сумму большую, чем та, в которую обойдется строительство аналогичного объекта без чрезмерной задержки. При этом подходе стоимость равна цене земельного участка плюс затраты на улучшения, за вычетом накопленного износа, с учетом прибыли и налога на добавленную стоимость. Он применим в оценке зданий (отдельно стоящих). В случае оценки встроенных помещений (части зданий) его применение не выглядит целесообразным. Кроме того, такой подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости. Также специфической областью его применения является определение цены уникальных объектов и объектов специального назначения.